Khái niệm nhà ở xã hội từ góc nhìn đối chiếu

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và là vấn đề có tính toàn cầu, tình trạng thiếu nhà ở diễn ra ở cả những nước nghèo và cả những quốc gia giàu. Vì vậy, ở mỗi quốc gia đều có những ưu đãi về nhà ở xã hội (NOXH) để đảm bảo chỗ ở cho đa số người dân và ở mỗi quốc gia các hiểu về nhà ở xã hội cũng có những nét tương đồng.

* Đối với một số quốc gia trên thế giới

Nhà ở xã hội không phải là một khái niệm mới vì hình thức này đã bắt đầu xuất hiện từ những năm 1850 tại Anh và sau đó lan dần sang Mỹ, Canada, Đức, Pháp và các nước châu Á. Tuy nhiên, không dễ dàng để đưa ra một khái niệm chung đầy đủ về nhà ở xã hội vì nó được xây dựng và tồn tại theo tình hình từng quốc gia, có các đặc điểm và tiêu chí cụ thể khác nhau.

Bảng: Danh sách một số các quốc gia sử dụng thuật ngữ nhà ở công cộng hoặc nhà ở xã hội

Như vậy, khi nói tới nhà ở xã hội hay nhà ở công cộng, ở mỗi quốc gia trên thế giới có cách định nghĩa riêng nhưng tựu chung lại đều là sự nỗ lực của các quốc gia để giải quyết nhu cầu nhà ở cho đối tự có thu nhập thấp.

*Đối với Việt Nam

Loại hình nhà tập thể được bao cấp bắt đầu xuất hiện ở một số thành phố lớn của Việt       Nam như Hà Nội, Hải Phòng, Sài Gòn, Vũng Tàu từ những năm 1954. Từ những năm 1960-1970, Nhà nước cũng đã có chính sách nhằm đáp ứng một phần nhu cầu nhà ở cho người dân, dưới hình thức các nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và cho cán bộ công nhân viên      chức thuê với mức giá rẻ. Trong thời gian này, nhiều khu tập thể đã được xây dựng tại Hà Nội như tiểu khu Kim Liên, khu tập thể Giảng Võ, Bách Khoa, Trung tự, Thành Công, Thanh Xuân Bắc. Sau năm 1986, do một số khó khăn về tài chính cũng như những thay đổi căn bản về quan điểm phát triển, nhà ở được đầu tư bằng ngân sách của Nhà nước không còn được chú trọng, thay vào đó các cấp chính quyền đưa ra các chính sách khuyến        khích việc tự xây nhà của người dân và sự tham gia của kinh tế tư nhân tới việc phát triển           nhà ở thông qua việc thừa nhận sở hữu nhà tư nhân và quyền trao đổi, mua bán nhà ở thể hiện trong Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 và việc thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đai thể hiện trong Luật Đất đai năm 1993 cũng như những Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật này vào năm 1998, 2001 và được sửa đổi  năm 2023. Tuy nhiên, phải   khẳng định rằng trong thập niên 1990 cho đến giữa những năm của thập niên 2000, Nhà nước vẫn giữ vai trò chủ đạo như là người xây dựng và cung cấp nhà ở cho những đối tượng ưu tiên và muốn hướng các thành phần kinh tế khác tham gia vào phân khúc nhà ở này. Đến những năm đầu tiên của thế kỷ XXI, đã xuất hiện những thay đổi căn bản về việc khuyến khích mạnh mẽ sự tham gia của các thành phần kinh tế khác nhau vào việc xây dựng các dự án nhà.

Nghị định số 71/2001/NĐ-CP của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê được ban hành ngày 05/10/2001 (sau đây gọi là “Nghị định 71/2001/NĐ-CP”) đã đưa ra khái niệm “nhà ở được ưu đãi”, một khái niệm mà có thể được xem là hình thức gần nhất với khái niệm nhà ở xã hội hiện nay. Điều 1 Khoản 2 Nghị định 71/2001/NĐ-CP quy định nhà ở được ưu đãi bao gồm dự án nhà ở cao tầng (từ 5 tầng trở lên đối với Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, từ 3 tầng trở lên đối với các tỉnh, thành phố khác);    có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung (sau đây gọi là nhà chung cư cao tầng), và Nghị định này cũng quy định các căn hộ thuộc chung cư cao tầng phải được ưu tiên bán và cho thuê đối với những các đối tượng như cán bộ, công nhân, viên chức Nhà nước và sinh viên. Ở phạm vi địa phương, tại Thành phố Hà Nội, cùng năm 2001, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày 06/12/2001 quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội cũng đã đưa ra quy định về quỹ nhà ở thành phố - một khái niệm có thể được xem là khá tương đồng với khái niệm quỹ nhà ở xã hội trong pháp luật nhà ở hiện nay. Theo đó, Điều    8 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định123/2001/QĐ-UB quy định rằng: “Đối với     dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu tư phải giành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ sung vào quỹ nhà ở thành phố; Phần diện tích còn lại (80% diện tích đất ở, hoặc 70% diện tích sàn xây dựng nhà ở) được phép kinh doanh nhưng phải      giành 50% để bán cho các cơ quan và tổ chức có nhu cầu về nhà ở theo giá sẽ được quy định vừa đảm bảo kinh doanh, vừa đảm bảo điều tiết nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước       trong thời hạn nhất định: 50% còn lại được phép bán theo giá thị trường”[1]. Ngày 6/5/2004, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020. Đây cũng là văn bản đầu tiên xuất hiện cụm từ Nhà ở xã hội thông qua định nghĩa về quỹ nhà ở xã hội như là “quỹ nhà ở do nhà nước hỗ trợ chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê - mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở”[2]

Một năm ngay sau đó, khái niệm Nhà ở xã hội đã lần đầu tiên chính thức xuất hiện trong văn bản pháp luật là Luật Nhà ở năm 2005 với định nghĩa nhà ở xã hội là “Nhà ở do  Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Sau một thời gian thực thi, nhà ở xã hội đã được định nghĩa lại tại Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 như sau: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”[3].

Như vậy, về hình thức, nhà ở xã hội tồn tại dưới dạng nhà chung cư, nhà lưu trú của công nhân,  ký túc xá, hoặc nhà tái định cư… Tuy nhiên, nhà ở xã hội có một số đặc điểm riêng biệt như sau:

Thứ nhất, về nguồn vốn: nhà ở xã hội luôn nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước.

Thứ hai, về đối tượng tiếp cận: đối tượng được mua, thuê và cho thuê nhà ở xã hội sẽ bị hạn chế. Nhà ở xã hội chỉ hướng đến các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật, nhằm mục tiêu chính là hỗ trợ các đối tượng này có thể  tiếp cận một chỗ ở tử tế và phù hợp, vốn vừa là nhu cầu cơ bản của con người và cũng là quyền cơ bản của con người.

Thứ ba, cơ chế đầu tư, xây dựng và phân phối: Vì lý do mô hình này mang ý nghĩa an sinh như trên đã trình bày, do đó, không giống như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội sẽ không được đầu tư, xây dựng, phân phối hoàn toàn dựa trên cơ chế thị trường, mà sẽ tùy theo nhu cầu của từng địa phương cũng như chính sách hỗ trợ của Nhà nước từng thời kỳ. Đồng thời, việc thiết kế, xây dựng cũng phải tuân thủ thêm một số quy định hạn chế riêng  (ví dụ như số tầng, diện tích…).

 Tóm lại, từ sự tìm hiểu những quan niệm khác nhau về nhà ở xã hội tuy nhiên hầu hết đều tập trung vào các yếu tố: Thứ nhất,       nhà ở xã hội là nhà ở hướng đến các đối tượng có hoàn cảnh đặc biệt trong xã hội trong đó có đối tượng là công nhân làm việc trong các khu công nghiệp; Thứ hai,     nhà ở xã hội là nhà ở được cung cấp với mức giá thấp để người dân có thể tiếp cận, thụ hưởng; Thứ ba, Nhà nước là chủ thể quan trọng trong việc phát triển, xây dựng nhà ở xã hội và hiện nay chúng ta sử dụng khái niệm NOXH theo Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”.

ThS. Nguyễn Thị Mai - Trường Chính trị Bình Dương